Bostadsbubbla? Allt fler har undrat över om fastighetsmarknaden i Sverige är för högt värderad. Inte minst då det nyligen avslöjades att Sverige haft den fjärde största ökningen i världen av bopriser om man utgår från år 1997. Då har det ökat 173 procent. I Skåne har villapriserna ökat 125 procent de senaste tio åren.

Därför har många med spänning väntat på färsk statistik från Mäklarstatistik, som presenterades under tisdagen.
Den visade att villapriserna ökat med tre procent det senaste året, och bostadsrätterna med åtta procent. I Kristianstad har villapriserna minskat med sju procent senaste året.

Då ska man komma ihåg att för samma pris som man får en väldigt fin villa i Kristianstadstrakten får man på sin höjd en ettrummare i Stockholms innerstad. När kvadratmeterpriset för en villa här är nära 12 000 kronor, kostar lägenheterna i Stockholm över 43 000 kronor per kvadrat. Villorna är något billigare, endast 37 000 per kvadratmeter…

Kanske måste man vara lika naiv som Alex Schulmann för att inte inse att det där med låga räntor, höga priser och ingen amortering är en dålig kombination. Men tydligen kunde han börja tänka till när någon med tyngd talade om för honom att det är dags att vakna.
För sex procents ränta på ett miljonlån ”kostar” bara 5 000 i månaden före skatteeffekten. Har man däremot fyra miljoner i lån blir det 20 000 i månaden. Den som är smart tar de pengarna nu och amorterar ner lånet istället – så blir det inte lika mycket att betala ränta på när den så småningom höjs.

Det blev som man befarade och som jag skrev om tidigare. Finansinspektionen, denna papperstiger som aldrig gjort något riktigt vettigt för att förhindra riktigt finansiella skurkar (minns Carnegie och Posener, som några exempel), har nu gett sig på villaägarna istället.

Med deras förslag om att villaägare bara ska få låna 85 procent till huset tror FI kunna undvika överbelåningar, bobubblor och att vanliga Svenssons sitter kvar med Svarte Petter om bomarknaden åter kraschar.
Förslaget riskerar bara att bli helt tandlöst, som exempelvis Comboloan skriver.

Villaägarna är också kritiska, anser att det försvårar för förstagångsköpare,  och SEB anser att det är marknadens kreditgivare som är bäst lämpade att avgöra vem som kan få krediter.

Istället för att låna allt hos banken till deras förmånligare bo-räntor, tvingas hushållen som verkligen vill köpa hus och saknar pengar att teckna dyrare lån. Kanske ”blancolån” hos banken, som har en avsevärt högre räntesats.

Om banken nekar finns det flera andra aktörer som inte drar sig för att låna ut pengar till dem som verkligen vill låna, men kanske inte klarar av att betala tillbaka. Forex (som enligt Uppdrag Granskning är duktiga pengatvättare åt maffians bankirer) och Finax med räntor på uppemot 16 procent, SMS-lån och andra aktörer är inte lika noga med vem som lånar pengar. Frågan är hur FI:s syfte då nås.

I Kristianstad får du tre villor till samma pris som en i Danderyd.

Åtminstone enligt Fastighetsbyrån, som varje år låter sina mäklare kolla värdet och bedöma vad en genomsnittsvilla kostar på olika håll i landet med sin modell Sverigevillan.

Dyrast är den i Danderyd, sex miljoner, medan den i Töreboda kostar 350 000 kronor.

I Kristianstad hamnar den någonstans i mitten och ganska typiskt för en mellansvensk stad. Cirka 1,95 miljoner i centrala delarna, 1,75 miljoner i Färlöv och 2,2 miljoner i Åhus.
För samma pris som man får en villa i Danderyd, får man alltså3 i Kristianstad, 4,6 villor i Hässleholm och nästan sex i Östra Göinge och över sex i Osby.
Väljer du att bo i Töreboda får du 17 villor för samma pris som en i Danderyd.

Villan som används i beräkningen är byggd 1980, har fem rum och kök, är 140 kvadrat och har en tomt på 500 kvadratmeter, strax utanför stadskärnan.

Värdeguiden.se är bolåneföretaget SBAB:s senaste försök att vända sig mer till konsumenter – och i förlängningen även få dem att låna pengar till boendet via just SBAB. (Ett tips om detta: Jämför bankernas räntevillkor och förhandla med dem INNAN ni skriver på några som helst papper!)

Tanken med Värdeguiden är att du ska kunna sitta vid din dator och kolla vad huset eller borätten är värd – oavsett det nu gäller din egen boning eller grannens, eller om du är spekulant på något nytt. Ange bara adressen, kvadratmeter, standard och om det finns någon månadsavgift, och du får fram ett mini och ett max-värde.
Det är väl just det som gör tjänsten så otydlig. En villa i Kristianstad som en bekant köpte för 8 år sedan för 1,4 miljoner fick vara försöksobjekt. Värdering: 1,7 till 2,5 miljoner kronor. Det skiljer med andra ord över 40 procent (700 000 kronor) i värdering. En nivå som lätt hade kunnat få en vanlig mäklare fälld av sin egen branschorganisation om de varit lika lättvindiga i värderingen.

Nu säger SBAB själva att tjänsten inte kan ersätta en riktig värdering, och att den heller inte duger som underlag för att få ett lån. Nej, det ska mer vara som information om bostadens värde och andra köp i samma område, bara för att få en uppfattning om marknadens värdering.

Bakom tjänsten ligger statistik från alla hus och fritidshusköp i landet det senaste året, samt från 70 procent av alla bostadsrätter som sålts.

De svenska bokostnaderna är bland de högsta i Europa, enligt en ny rapport från Boverket. Det är bara våra danska grannar som betalar mer, även om skillnaden är marginell.

I snitt lägger svensken 26,9 procent av alla sina utgifter på boendet. Dansken lägger 27 procent medan snittet i Europa hamnar på 22 procent, uppger TT. Billigast är det i Malta, Litauen och Cypern.

I absoluta talligger vi också högt, även om Danmark, Island och Norge lägger ner mer. Vi betalar i snitt 4 300 euro per person och år.

Samtidigt konstateras att vi får ganska mycket för pengarna: Välisolerade bostäder med hög standard. Vi bor även väldigt glest, med få personer per hushåll och 44,5 kvadratmeter per person att röra sig på. Det är bara danskarna och folk i Luxemburg som har mer  yta per skalle.

Ska man tro de senaste rapporterna är läget inte så ljust för villaägarna.

Nu beror det såklart på vad man har för hus, i vilket område och hur djupt skuldsatt man är. D v s hur mycket man har belånat kåken.

Foto: Dorothea Lange, mars 1936

För enligt Statens bostadskreditnämnd kommer fastighetsbubblan snart att brisera. Bubblan? Ja, enligt dem är det en fastighetsbubbla, där ”priserna är högre än vad som kan motiveras sett till fundamenta i form av boendekostnader,
hyror och ekonomisk tillväxt. Som vi ser det har vi en bubbla på bostadsmarknaden när priset kraftigt överstiger fundamenta. Bostadspriserna  avviker idag lika mycket ifrån fundamenta som de gjorde vid de tidigare pristopparna 1979 och 1990.” Allt enligt deras Marknadsrapport för februari 2010.

Vad som bland annat orsakar bubblan är låg ränta och hög utlåning, samt det faktum att man belånar huset för att använda till konsumtion; lyxliv, båtar, bilar, motorcyklar, hemmabio och allt annat som kan tänkas. Sedan 2000 har vi svenskar lånat 130 miljarder kronor på våra bostäder – men bara 45 miljarder av dessa används till bostadsinvesteringar. Resten går till annat. Bostadskreditnämnden kan inte låta bli att jämföra med 1975-1999, då husägarna inte bara använde sina disponibla inkomster (det som var undanstoppat) utan även en del av de löpande inkomsterna och investerade i bostäderna.

Tja, kanske är det en del av dessa som vill få del av värdeuppgången sedan dess (över 100 procent i flera fall) och därmed belånar husen?  Med en ränta på drygt en procent (www.comboloan.se) blir den där avlägsna kapitalvaran plötsligt överkomlig – om man har ett hus där man plöjt ner en miljon men är värt två. Priset på pengar är billigt, det är ju därför Riksbanken satt så låg reporänta – för att få igång tillväxten. När den nu ökar talas det direkt om bubbla!

Men man kan ju vara lugn för att alla inte ska få ta del av excesserna allt för länge. Riksbanken tänker höja räntan redan till sommaren och uppåt lär det gå. Vilket får bland annat bokreditnämnden att tro att husen kan tappa 20 procent i värde. Och anse att konsumenterna är utsatta. Har man små marginaler och drabbas av arbetslöshet måste man kanske sälja huset med förlust.

Finansinspektionen har också tittat på detta och vill ha begräsningar i huslånen. Max 75-90 procent av bostaden ska man få låna till, resten ska lösas via kontantinsats. Men som vanligt blir det väl inte omöjligt att låna till kontantinsatsen, oavsett det nu är ett blancolån hos banken eller SMS-lån hos någon mindre seriös långivare. Vem ska kolla att kunden inte lånat till handpenningen när husköpet görs upp? För visst är det så här: Om hushållet verkligen har ont om pengar men verkligen vill köpa huset, då gör de det. Är det då inte bättre att de får ett lån med bra ränta till hela huset, än att de tvingas ta ett torsklån och ännu snabbare riskera rasera sin ekonomi?

Bra bostäder och ökande befolkning. Det hänger ihop, kanske mer än vad vissa styrande vill låta tro.

I en rapport som publiceras på måndag har Öresundsinstitutet undersökt en del om nordöstra Skånes förutsättningar att klara sig. För vissa av våra orter är det ingen uppmuntrande läsning.

Östra Göinge är exempelvis en kommun med låg befolkningstillväxt, industrijobb som försvinner och vikande sysselsättningsutveckling.
Orten har ett par stora fördelar. Bland annat billiga bostäder och fantastisk natur inpå knutarna. Men ni vet likaväl som jag att så fort ett kommunalråd börjar prata om den fantastiska naturen innebär det att orten inte har något annat att erbjuda och är stentrist.
Men det finns pendlingsavstånd till Hässleholm och Kristianstad, billig tomtmark – och många lediga lägenheter hos Bostads AB Klockaren. Synd bara att det inte går att se hur deras lediga lägenheter ser ut – varken ritningar eller bilder finns på hemsidan över deras 94 lediga lägenheter.

Den senaste tiden har väl heller inte bostadsmarknaden i Göinge gjort sitt bästa för att locka dit folk. Först i höstas gjorde de om kösystemet så folk slapp att köa till en lägenhet även om det fanns lediga sådana.
Som om det inte var nog säger sig nyinflyttade inte ha fått den service de förväntant sig.

Med sådant i beaktande kan man fundera över att befolkningssiffrorna för Östra Göinge fortsätter att minska.

Men det finns en vision i kommunen! 2015 ska de vara tusen fler invånare. Visionen sattas ihop, inte över en kafferast men väl över några snabba dagar, om man ska tro dem som var med och gjorde underlaget för visionsarbetet. Erik Lidberg, kommunchefen som tog fram visionen en vecka efter att han tillträtt, har dock dragit vidare mot nya mål, och bidrar inte direkt själv till befolkningsexplosionen i nordöstra Skåne.

Ett konkret resultat av visionen var att även en samhällsutvecklare anställdes. Tyvärr går det inte att hitta denna titel på Östra Göinges hemsida eller där veta hur man kommer i kontakt med den funktionen.

Men man kan väl förutsätta att utvecklas samhället, utvecklas även bostadsmarknaden. Därmed får Klockaren anpassa sig till dagens konsumenter. Visa bilder på hemsidan, ha en hög servicenivå, undvika bostadsköer och kanske hitta en målgrupp att nischa in sig emot. Då kanske de 94 lediga lägenheterna blir uthyrda.

Det byggs för lite lägenheter i Kristianstad. Om det är såväl kommun som kommunalt bostadsbolag (ABK) och andra byggherrar överens.

Men varför byggs det så lite? Kanske får vi svaret den 4 februari. Då har Fastighetsägarna Syd bjudit in till en pressträff för att diskutera just detta. De har gjort en undersökning bland sina medlemsföretag med frågorna:
Varför byggs det så få hyresbostäder i Kristianstad?
Vilka är de största hindren för nyproduktion av hyresbostäder?
Hur många hyresbostäder kan tillföras om förutsättningarna är de rätta?

Var och en kan ju spekulera. Men höjda byggpriser har ofta angetts som en orsak. I dag kostar en modern fyrrymmare lätt 10 000 kronor i månaden, och för samma månadsutgift får man en fin villa. Med amorteringar på miljonlånen.

Fast alla varken kan eller vill bo i villa. Dels finns det dem med för kass ekonomi som helt enkelt inte kan få lån, dels alla unga med så kallade projektanställningar som vissa arbetsgivare är glada för att ge. Även om det är en hög lön för stunden är det inte säkert banken i sin gammelmodiga stelbenthet godtar denna anställningsform. Bättre att vara säker på kundernas ekonomi så vi kan trygga bonusarna till bankdirektörerna, tycks vissa tänka.

Dels finns det alla som är för gamla eller orörliga. Sedan finns det dem som inte vill ta på sig allt merjobb som finns med ett hus. Vissa skriker avundsjukt när grillbiten ligger på plats och husägaren njuter ett glas rött medan biffen sakta får färg i den tidiga vårsolen: ”Jag vill också ha det så, det ser så skönt ut”. Sedan glömmer de all snöskottning, höstkrattning, målning, underhåll, trädgårdsarbete, renovering, byte-av-läckande-packningar och akutinsatser mitt i natten som hemmansägaren får göra då och då.

Oavsett vad man gillar – så bör det finnas ett val. Ett frivilligt val, där man som boende själv kan välja hur man vill spendera sina pengar och sin fritid. På underhåll eller lättja, renovering eller träning. Och med det i tanke byggs det för få lägenheter.

Huspriserna har legat nästan stilla i Kristianstad det senaste kvartalet, men ökat 14 procent det senaste året, enligt Mäklarstatistik.
Medelpriset för en villa är nu 1 433 000 kronor, och cirka 12 073 kronor per kvadratmeter.

I riket har villapriserna ökat med 2 procent senaste kvartalet. Samtidigt har borätterna ökat med 6 procent. I Kristianstad har borätterna ökat med 12 procent senaste kvartalet, och 22 procent senaste året.
Enligt Mäklarsamfundets vd Jeanette Gustafsdotter beror prisökningen för borätter på att utbudet på många orter är litet, och att många säljare avvakter med att sälja tills de hittar något att flytta till.

I Hässleholm har villapriserna ökat 4 procent senaste kvartalet, men backat 4 procent på ett års sikt. Där är snittpriset nu 1 120 000 eller 8 466 kronor per kvadratmeter.
I Bromölla är det för få affärer för en riktigt statistik, men snittpriset klassas till 956 000 kronor och kvadratmeterpriset till 8 824.
För Östra Göinge är det också för få köp, men senaste kvartalet har villapriserna där ökat tio procent. Snittsumman landar på 721 000 och 5 556 kronor per kvadrat.

Vad sägs om att FÅ ett eget hus? En riktig prästgård, dessutom?

Kyrkonämnden i Knislinge vill skänka bort den gamla gården, byggd 1937, som numer är obebodd och anses överflödig.

Sedan annonsen kom ut den 11 september har ett 20-tal anmält sitt intresse att ta över huset. Att det inte är fler beror på att man bara får prästgården om man förbinder sig att forsla bort huset och ställa i ordning tomten.

Artikel i Kb (med bilder av Tommy Svensson)